中金公司：全国人大常委会对房地产态度积极，交易机会再现

摘要： 中金公司表示，3月25日，房地产板块呈现分化上涨态势。 这是由于全国人大常委会对房地产的积极态度和潜在的政策调整，以及行业估值和仓位处于历史低位背景下压抑的情绪得到释放。 交易带形...

中金公司表示，3月25日，房地产板块呈现分化上涨态势。 这是由于全国人大常委会对房地产的积极态度和潜在的政策调整，以及行业估值和仓位处于历史低位背景下压抑的情绪得到释放。 交易带形成。 在基本面大幅改善之前，短期内数据的改善和政策力度可能会创造一定的交易机会。

全文如下

中金公司：全国人大房地产常委会表态积极，交易机会再现

中金公司研究部

3月25日，房地产板块呈现分化上涨走势，华发6.0%、滨江5.9%、兆设3.1%领涨。 我们认为，这是在行业估值和仓位处于历史低位的背景下，受益于全国人大常委会[1]对房地产的积极表态以及潜在的政策调整，压抑的情绪得到释放而形成的交易区间。 此前我们曾在《您如何看待年初以来的房地产行业和市场走势？》中撰文。 “报告提到，在基本面大幅改善之前，短期内数据改善和政策力度可能会创造一定的交易机会。

展望未来，我们要关注两点：一是本周期以来，虽然行业整体长期受基本面拖累，短期受政策波动，但政策频率有所增加。从今年年初开始，带子变得越来越短。 波动幅度收窄的特征也越来越明显。 在实体市场风险得到一定控制的前提下（表现为新房销售阶段性稳定，主要城市房价环比跌幅没有明显扩大，重点城市信用风险房地产公司相对可控），在“小步快跑”的政策作用下，该板块或将呈现阶段性盘整、交易机会频繁的特点。 现阶段，我们推荐既具有成本效益又具有高度灵活性的目标，以及可能受益更大空间的超高能城市政策调整； 此外，平均质量好的龙头房企，回调风险较低，可作为长期底仓。 其次，国常委关于“系统谋划支持政策，有效激发潜在需求”的说法比此前的说法更具“根本”意义。 要重点落实可能有效的措施（典型的如“三大工程”）。 这很可能是一个渐进的过程。

2024年全国代表大会将首次对房地产问题做出系统、积极的表述。

纵观本次下行周期以来的国常委讲话，2022年涉及房地产的讲话有11个，主要集中在“各市政策支持刚性和改善性住房购买需求”和“保交房”； 2023年涉及房地产的表述有5个，其中3个重点关注保障性住房建设、城中村改造和“应急休闲并举”基础设施“三大工程”。 这次国务院会议的声明首先明确了房地产的系统重​​要性，肯定了去年房地产政策调整的有效性，然后在今年的政策目标声明中提出了三个核心点：一是“保交房” ”和“楼盘保交”，城市房地产协同融资机制落地”，二是“系统谋划支持政策，有效激发潜在需求”，三是“完善供给体系，总体而言，本届全国人大会议关于房地产的立场与上届一致，但更加系统、全面。

近期政策可能会出现一些积极的调整，从而在防范系统性风险的同时，带动重点城市价格预期阶段性稳定。

结合本次国务院会议的表态以及《中国房地产报》此前的相关报道[2]，我们认为短期内可能有两个政策重点。 一是结合本市政策，进一步优化房地产限购、限贷政策。 截至目前，北京、上海、深圳的楼市政策仍略严于2014-2016年的历史低点[3]，其他大部分城市基本与当时相当[4]。 供需基本面较好、政策放松空间较大的超高耗能城市如果采取“一区一策”的方式进行调整，在供给能力充足的地区引入外需，可能会导致价格预期的阶段性稳定性、灵活性和连续性取决于政策调整的节奏和需求引入的速度。 二是进一步巩固落实城市房地产协同融资机制。 局部改善并不意味着行业整体下行压力得到缓解。 在新房销售依然疲弱的背景下，全面落实“项目白名单”支持仍是化解“保交房”风险的关键一环。 如何应对这一过程，平衡好“市场化、法制化”的实施原则和“防范系统性风险”的总体目标，或许是下一步“压实机制落地见效”的主要着力点。

更广泛、持续的修复仍必须以落实“有效激发潜在需求”的措施为主，这可能是一个渐进的过程。

此次国会需求侧的新表态是“系统谋划支持政策，有效激发潜在需求”。 与此前“支持刚性、改善性购房需求”的说法相比，多了一份“治本”的含义； 从中期来看，政策的有效性程度可能不仅仅是简单地调整限购限贷来改善当地楼市，而是在更广阔的空间内全面提振潜在需求。 正如之前报告中提到的，我们认为实施“三大工程”或许是实现这一目标的有效解决方案。 尽管各地实际可用的城中村改造专项贷款额度仍在数百亿元，但信贷额度已达到近万亿元； 如果政策面能够在资金使用范围、项目推进节奏等方面从上到下给予更多支持，再加上利率适度下调，“有效激发潜在需求”的目标就可能实现，行业基础情况正在好转。 考虑到该项目较为分散，我们认为推进过程可能是渐进式的，建议继续关注相关进展及居民预期反馈。

风险

供需关系改善和政策调整步伐慢于预期，房企信用问题恶化超预期。